De Regenboog, Utrecht - update juli 2022

Toen basisschool De Regenboog in Utrecht werd geselecteerd als pilot voor het Innovatieprogramma Aardgasvrije en Frisse Basisscholen waren alle opties nog open; de gemeente en het schoolbestuur Stichting PCOU hadden zichzelf namelijk ten doel gesteld om in 2019 alle mogelijkheden in kaart te brengen. In hetzelfde jaar moest een keuze worden gemaakt, en een aanbesteding voorbereid. Vanuit Platform31 werd deze pilot begeleid door Olivier Lauteslager en Jim Teunizen. In de eerste helft van 2019 hebben zij vier renovatie-varianten. Voor zowel aardgasvrij traditioneel gefinancierd als aardgasvrij op basis van Total Cost of Ownership (TCO), NOM zonder nieuwbouw op basis van TCO en tenslotte BENG met nieuwbouw op basis van TCO is de businesscase doorgerekend.

Na verschillende informatieve bijeenkomsten leek het er in de zomer van 2019 op dat het schoolbestuur voor één van de innovatieve varianten zou kiezen. Omdat men alleen ervaring heeft met traditionele manieren van financieren bleek er behoefte aan het uitwerken van BENG- en NOM-varianten op deze traditionele basis. Dit maakt het mogelijk om innovatieve met traditionele financiering te vergelijken. Het schoolbestuur gaf eind 2019 aan een voorkeur te hebben voor een innovatieve financiering, en was daarbij bereid om vanuit de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) € 100.000 in te leggen en om met de MI-vergoeding voor 20 jaar hetzelfde te doen. Als randvoorwaarde werd gesteld dat risico’s zoals leegstand, claimrecht en faillissement van de aannemer geïdentificeerd en afgedekt moesten zijn.

De gemeente stelt een budget van € 1.890 per vierkante meter bruto vloeroppervlak beschikbaar: hoog genoeg om bijna elke doorgerekende variant te realiseren. De gemeente is, net als het schoolbestuur, niet bekend met innovatieve prestatiecontracten. Men staat er wel voor open om met dit pilotproject ervaring op te doen, waarbij de gemeente ook aangeeft de risicoverdeling grondig af te stemmen.

Achtergronden

De contacten tussen het schoolbestuur en de gemeente lopen, net als in veel andere grote gemeenten, over veel schijven. Er is sprake van politieke druk en er spelen veel emoties. Het overleg loopt daardoor niet snel. Maar het schoolbestuur en de gemeente zijn beide professionele organisaties. PCOU is een traditioneel bestuur; inhoudelijk sterk en in staat om op basis van verschillende varianten gedegen analyses uit te voeren. Bij de gemeente is men met name technisch goed onderlegd. Het project mist een centrale trekker.

Het proces van deze pilot verliep niet voorspoedig. Voor de zomer van 2019 heeft het project zelfs enkele maanden stilgelegen omdat zowel de gemeente als het schoolbestuur een hele zware agenda op het gebied van onderwijshuisvesting hadden. Stichting PCOU had 35 verschillende projecten lopen, waardoor er druk op beschikbare capaciteit lag.

Projectbegeleider Jim Teunizen gaf in 2020 aan dat de onbekendheid van Stichting PCOU met prestatiecontracten potentieel een belemmering vormt. PCOU heeft nagenoeg geen ervaring met aanbestedingen op basis van Total Cost of Ownership. Dit probeert men weg te nemen door alle varianten op detailniveau door te rekenen, maar omdat in de rekensommen aannames kunnen zitten zorgt dit voor een risico. Wijzigingen in energieprijzen of MI-vergoedingen zorgen ook voor een andere uitkomst.

Jim Terneuzen: “Wat PCOU goed doet, is dat ze een professionele organisatie hebben staan, maar ze moeten een keer een besluit nemen. Het heeft geen zin om het project op oneindig veel manieren door te rekenen, want daarmee creëer je alleen maar schijnnauwkeurigheid. Je kunt ook te risicomijdend zijn.” Door de relatief hoge bijdrage van de gemeente zijn de risico’s voor deze pilot immers al beheersbaar. Pas in een aanbestedingsprocedure kunnen de kansen en risico’s concreet worden gemaakt en gemitigeerd.

Frisse Blik

PCOU heeft sinds oktober 2020 Inko Tien van BCN Groep als adviseur en projectmanager aan het project weten te verbinden. Hij heeft in samenwerking met PCOU en de schoolleiding haalbare kaders weten te realiseren voor het project. Niet TCO, maar wel met ruimte voor het toevoegen van extra kwaliteit (inverdienen) tijdens de opgave.

Vanuit de beschikbare financiële middelen en een prestatiegerichte uitvraag is er een Design Build Consortium geselecteerd. Inmiddels is de uitvoering gestart van een levensduurverlengende BENG renovatie om te komen tot een gasloos en A+++ gebouw.

Risico’s

Bij deze pilot was het lastig dat er nog geen partner was gevonden voor de kinderopvang. Daardoor konden er nog geen afspraken worden gemaakt over aanvullende kasstromen, en was het leegstandsrisico onduidelijk. Inmiddels is KDV Mini Stek gevonden. Een andere complicerende factor was de mogelijk gemeentelijke monumentale status van het schoolgebouw, wat beperkingen op kan leveren voor het ontwerp en de gevelbehandeling. Een ingreep waarmee veel waarde aan een MuWi-school wordt toegevoegd is het overkappen van het atrium. Dat heeft een fraai esthetisch effect en is in functionele zin heel gunstig. In deze pilot levert het echter ook te veel vierkante meters op in verhouding tot het geprognotiseerd aantal leerlingen. Hierdoor ontstaat een exploitatierisico in de toekomst. De school heeft inmiddels een gemeentelijke monumentale status, na constructief overleg met de afdeling Welstand & Monumenten is het ontwerp inclusief inbreiding goedgekeurd.

Planning

Na een besluit van het schoolbestuur over de manier waarop het project wordt aangepakt is een model intentieovereenkomst met de gemeente getekend. Daarna zijn de voorbereidingen voor de aanbesteding in gang gezet. Dit heeft in juli 2021 geleid tot gunning aan het consortium Meerbouw & RoosRos. Deze marktpartijen moesten toen de ontwerpfase nog doorlopen. Inmiddels is de omgevingsvergunning verleend en bevindt de uitvoering zich in de afbouwfase. Volgens planning wordt het gebouw na de herstvakantie van 2022 ingebruik genomen.

*Noot: Bovenstaande Update is een samenvoeging van meerdere contactmomenten, een update in 2020 en 2022.

Utrecht-De-Regenboog