De Regenboog, Utrecht - update

Toen basisschool De Regenboog in Utrecht werd geselecteerd als pilot voor het Innovatieprogramma Aardgasvrije en Frisse Basisscholen waren alle opties nog open; de gemeente en het schoolbestuur Stichting PCOU hadden zichzelf namelijk ten doel gesteld om in 2019 alle mogelijkheden in kaart te brengen. In hetzelfde jaar moest een keuze worden genomen, en een aanbesteding voorbereid. Vanuit Platform31 wordt deze pilot begeleid door Olivier Lauteslager en Jim Teunizen. In de eerste helft van 2019 hebben zij zich beziggehouden met het doorrekenen van vier renovatie-varianten. Voor zowel aardgasvrij traditioneel gefinancierd als aardgasvrij op basis van Total Cost of Ownership (TCO), NOM zonder nieuwbouw op basis van TCO en tenslotte BENG met nieuwbouw op basis van TCO is de businesscase doorgerekend.

Na verschillende informatieve bijeenkomsten leek het er in de zomer van 2019 op dat het schoolbestuur voor één van de innovatieve varianten zou kiezen. Omdat men alleen ervaring heeft met traditionele manieren van financieren bleek er behoefte aan het uitwerken van BENG- en NOM-varianten op deze traditionele basis. Dit maakt het mogelijk om innovatieve met traditionele financiering te vergelijken. Het schoolbestuur eind 2019 een voorkeur te hebben voor een innovatieve financiering, en is bereid om vanuit de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) € 100.000 in te leggen en om met de MI-vergoeding voor 20 jaar hetzelfde te doen. Als randvoorwaarde wordt gesteld dat risico’s zoals leegstand, claimrecht en faillissement van de aannemer geïdentificeerd en afgedekt moeten zijn.

De gemeente stelt een budget van € 1.890 per vierkante meter bruto vloeroppervlak beschikbaar: hoog genoeg om bijna elke doorgerekende variant te realiseren. De gemeente is, net als het schoolbestuur, niet bekend met innovatieve prestatiecontracten. Men staat er l voor open om met dit pilotproject ervaring op te doen, waarbij de gemeente ook aangeeft de risicoverdeling grondig af te stemmen.

Planning

Het is de verwachting dat het schoolbestuur tijdens het overleg van maart 2020 een besluit neemt over de manier waarop het project wordt aangepakt. Vervolgens wordt een model intentieovereenkomst met de gemeente getekend. Daarna kunnen de voorbereidingen voor de aanbesteding in gang worden gezet. Dit leidt naar verwachting pas eind 2020 tot gunning aan een consortium of – als het project wordt opgesplitst in onderdelen – aan verschillende bedrijven. Deze marktpartijen moeten dan de ontwerpfase nog doorlopen. Dat betekent dat het gebouw in 2021 wordt opgeleverd, wat overigens geheel volgens planning is.

Achtergronden

De contacten tussen het schoolbestuur en de gemeente lopen, net als in veel andere grote gemeenten, over veel schijven. Er is sprake val politieke druk en er spelen veel emoties. Het overleg loopt daardoor niet snel. Maar het schoolbestuur en de gemeente zijn beide professionele organisaties. PCOU is een traditioneel bestuur; inhoudelijk sterk en in staat om op basis van verschillende varianten gedegen analyses uit te voeren. Bij de gemeente is men met name technisch goed onderlegd. Het project mist een centrale trekker.

Het proces van deze pilot is niet snel. Voor de zomer van 2019 heeft het project zelfs enkele maanden stilgelegen omdat zowel de gemeente als het schoolbestuur een hele zware agenda op het gebied van onderwijshuisvesting hebben. Stichting PCOU is op het moment met 35 verschillende projecten bezig die allemaal door een vrij beperkte groep mensen moeten worden afgehandeld. Ook hebben bij het projectbureau in korte tijd verschillende projectleiders aan het hoofd gestaan. Dit zorgt ervoor dat de drukte en de waan van de dag bij Stichting PCOU soms belangrijker zijn dan het tempo van deze pilot.

Risico’s

Bij deze pilot is het lastig dat er nog geen partner is gevonden voor de kinderopvang. Daardoor kunnen er nog geen afspraken worden gemaakt over aanvullende kasstromen. Ook is het daardoor onduidelijk hoe groot het leegstandsrisico is. Een andere complicerende factor is dat het schoolgebouw wellicht een gemeentelijke monumentale status krijgt, wat beperkingen op kan leveren voor het ontwerp en de gevelbehandeling. Een ingreep waarmee veel waarde aan een MuWi-school wordt toegevoegd is het overkappen van het atrium. Dat heeft een fraai esthetisch effect en is in functionele zin heel gunstig. In deze pilot levert het echter ook te veel vierkante meters op in verhouding tot het geprognotiseerd aantal leerlingen. Hierdoor ontstaat een exploitatierisico in de toekomst.

Projectbegeleider Jim Teunizen denkt dat de onbekendheid van Stichting PCOU met prestatiecontracten potentieel een belemmering vormt. PCOU heeft nagenoeg geen ervaring met aanbestedingen op basis van Total Cost of Ownership. Dit probeert men weg te nemen door alle varianten op detailniveau door te rekenen, maar omdat in de rekensommen aannames kunnen zitten zorgt dit voor een risico. Wijzigingen in energieprijzen of MI-vergoedingen zorgen ook voor een andere uitkomst.

Jim Terneuzen: “Wat PCOU goed doet, is dat ze een professionele organisatie hebben staan, maar ze moeten een keer een besluit nemen. Het heeft geen zin om het project op oneindig veel manieren door te rekenen, want daarmee creëer je alleen maar schijnnauwkeurigheid. Je kunt ook te risicomijdend zijn.” Door de relatief hoge bijdrage van de gemeente zijn de risico’s voor deze pilot immers al beheersbaar. Pas in een aanbestedingsprocedure kunnen de kansen en risico’s concreet worden gemaakt en gemitigeerd.

Utrecht-De-Regenboog